기준금리 인상과 부동산 대폭락 위기

한국은행에서 사상 최초 빅스텝을 하는 등 기준금리를 큰 폭으로 인상하고 있다. 금리가 인상되면 집값은 어떻게 될까?

 

기준금리 인상기의 주택 가격 변화 통계

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2003~2021 기준금리에 따른 매매지수 변동 그래프

위의 그래프는 2003년부터 2021년까지의 기준금리와 매매지수 그래프다. 파란선은 서울아파트 매매가 지수이고 주황선은 기준금리이다. 언뜻 보기에는 금리 인상으로 인해 매매가가 상승하기도 하고 살짝 조정받기도 한다.​ 그렇다면 위 그래프의 기준금리 상승기(빨간색 네모구간)와 현재 기준금리 상승기의 변동폭을 자세히 비교해보자.

 

• 2005년 7월~2008년 8월(37개월)  3.25  → 5.25   1.61배 상승 (인상 기간/기준금리/변동배수)
• 2010년 7월~2011년 6월(11개월)  2.25 → 3.25      1.45배 상승
• 2017년 10월~2018년 11월(13개월)  1.25 → 1.75   1.4배 상승
• 현재 2021년 7월~2022년 7월(12개월)  0.5 → 2.25   4.5배 상승

위를 보면 알 수 있듯이 그동안 기준금리 상승기에 1.61배 이상 상승한 적이 없다.​ 현재 기준금리는 단, 12개월 만에 4.5배 상승했다. 말 그대로 단기간에 급등했다.​

​심지어 금리 상승이 아직 끝난 것도 아니며 연말까지 3%에 육박할 가능성이 크다. 21년 7월 대비 6배 상승이다.​ 3년 이상의 기간에 3.25에서 5.25로 상승하는 것과, 1년의 단기간에  0.5에서 2.25로 상승하는 것은 큰 차이가 있다.​ 이러한 인상폭은 경험한 적도 없으며 역대급 강도로 시장이 충격을 줄 수 있다.​ 지금까지의 금리인상은 부동산 시장의 흐름을 바꾸지는 못했다. 그러나 단기간 급격히 금리를 인상한 현재, 과거와 다르게 상황이 움직일 수 있다는 것을 유념해야 한다.​

 

걱정되는 지역

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구체적인 미래 상황을 예측하기는 힘들지만 공급량까지 확실한 지역은 상당히 큰 위기로 작용할 것이다. 2024년까지 수요 대비 과공급 지역은 인천, 충남, 세종, 대구로 보인다. 해당 지역은 앞으로 흐름이 전환될 가능성이 매우 높아 보인다.​

 

전세는 어떻게 될까?

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금리 인상은 전세가에도 영향을 준다. 과거 공급 부족으로 전세 가격이 상승하자 전세자금대출을 확대하여 12년부터 21년까지  약 7배 증가하였다. 과거에는 1% 후반대 이율로 대출 받을 수있었는데 현재는 3% 중반대까지 상승하였다. ​그동안 저금리와 규제 적용을 받지 않아 전세자금대출이 크게 확대되었는데 앞으로는 고금리로 전세수요가 줄어들고 월세로 이동하는 사람이 늘어나 전세가격 하락에도 대비해야 한다. 전세자금 대출이 전세가에 거품을 만들어 매매가의 하방을 유지해주고 있었다면, 대출금리 상승으로 전세자금 대출을 받는 사람이 줄어들어 전세가가 하락하게 될 경우에 매매가도 함께 하락할 가능성이 있다. ​

 

 

대한민국, 가계부채 비율 1등

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GDP대비 가계 부채 비율

우리나라는 GDP 대비 가계부채비율이 세계 1위이다. 위 자료는 전세 부채가 빠져있어 전세 부채까지 더하면 더하면 142%까지 치솟는다. 미국이 인플레이션 방어를 위해 금리를 계속 올릴 테고 우리나라도 자금 유출을 막기 위해  계속 상승시키다 보면 저 많은 가계부채들의 이자부담은 누가 책임질까?​

​또한, 가계부채의 67%는 부동산 대출이다. 인플레이션 덕에 실질 이자부담은 아직 낮다고 하지만 금리 인상이 급격히 이루어지고 자산가치가 하락한다면 차주 상환 부담은 상당히 늘어날꺼라생각한다.​ 그리고 2021년 기준 고정금리 대출 비율은 23.2%이고 변동금리 대출 비율은 76.8%이다. 이러한 금리 상승기에 변동금리 비율까지 높다.​ 한국은행의 보고서에 따르면 기준금리가 0.5% 상승 시 가계의 연간 이자부담은 5조 8천억 원이 증가한다고 한다.​​

 

결론

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​경기회복세에 금리인상은 부동산 가격에 큰 영향을 주지 않을 수 있지만, 지금은 경기침체 발생 우려가 커지고 있는데 대내외적 악재로 금리 인상 기조를 계속 유지할 수밖에 없어 최악의 상황엔 스태그플레이션이 오고 이후 일본 같은 디플레이션으로 넘어갈 가능성도 배제할 수 없다.​

 

단기간의 급격한 금리 인상과 엄청나게 불어난 전세자금 대출, GDP 대비 가계부채비율 1위, 높은 가계 변동금리 비율, 국내외 여러 리스크가 발생한 현재의 시장 즉, 큰 레버리지로 움직였었던 부동산 시장에서 단순히 '금리인상이 부동산의 상승을 이끌어내고 큰 영향이 없다'는 말이 과연 맞는 말일지는 다시 한번 생각을 해봐야 한다.​

 

인상의 결과로 부동산 시장이 조정 장세로만 끝날지 하락장으로 이어질지는 시간이 흐른 뒤에야 정확히 알겠지만 현재, 부정적인 시그널이 더 큰 것은 확실하고 특히 과공급 예상지역은 조심히 그리고 신중히 접근해야 한다.​ 누군가에겐 위기로, 누군가에겐 기회로, 각자도생의 시기가 도래한 듯하다.​